近日，“国金资管-新疆国信持有型不动产资产支持专项计划”在上交所设立，发行规模54.6亿元，是全国首单火电行业持有型不动产ABS（以下称为“机构间REITs”）。
构建多层次REITs市场新格局
本项目是全国首单以火电资产作为底层资产的机构间REITs，标志着能源基础设施领域资产证券化实现关键突破。该产品采用平层结构设计，在坚持“真实出售、有效盘活”的基本原则下，进一步突出“资产信用”和“权益属性”，现金流完全来源于底层火电资产运营收入。项目通过完全剥离主体信用依赖，依托资产自身稳定现金流实现投资人持续收益，为行业高质量发展提供了全新的融资范式。
项目底层资产为新疆准东火电厂，采用“煤电一体化”运营模式，与红沙泉露天煤矿直线距离仅约4公里，通过专用输煤廊道实现高效传输构建起独特的成本竞争优势，项目收益较为稳定。火电类资产具有投资规模大、回收周期长的特点，传统融资模式难以满足存量盘活需求。机构间REITs作为创新权益融资工具，以其灵活的机制优势和广泛的资产包容性，为能源基础设施领域提供了全新的权益融资渠道。
多元化投资者踊跃参与
项目采用市场化询价发行机制，充分发挥交易所市场投资者多元化优势，助力高效合理定价。发行人面向市场机构，通过明确资产估值、询价区间等方式向多类投资机构开展询价。
这一方式与以往在不动产交易领域主要依靠寻找基石投资机构确定价格，并由其他投资机构跟随投资的传统方式不同，有助于促进更加充分的市场博弈，推动有效的投融平衡，吸引了多元化投资机构的积极参与，包括保险机构、信托机构、私募基金以及产业投资者等。
同时，中金公司作为销售机构参与项目发行，并在二级市场持续开展销售，持续服务提高产品流动性。引入专业做市商开展双边报价、询价撮合等服务，既有效维护了市场稳定运行，又为投资者构建了高效透明的交易环境。
本单产品的成功发行，为重资产能源企业转型升级开辟了新通道，通过将回收资金用于清洁能源转型和技术创新，可形成“投资-建设-盘活-再投资”的良性循环，有效助推能源行业绿色低碳发展。
打造机构间REITs主战场、主阵地
机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所致力于建设持有型不动产ABS市场，率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地，推动激励约束、信息披露、二级交易、平台扩募等创新机制落地，制定产品示例落地与业务问答，实现与公募REITs协同发展，优势互补，成为机构间REITs的策源地、主阵地和最佳实践地。截至11月底，已有51单项目申报，申报规模约1150亿元，并已成功发行20单项目，发行规模456亿元。
上交所相关负责人表示，现阶段，上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。
据透露，下一步，上交所将按照证监会总体部署，围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索搭建资产管理平台，完善相关机制及配套规则，全面推动机构间REITs市场高质量发展。
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